Ρωτούμε - Απαντούν : Εκτιμήσεις αξιών ακινήτων

[apistis]

Σε αυτό που ρωτάει ο συνάδελφος για την απομείωση της αξίας λόγω παλαιότητας των ακινήτων η γενική σχέση που αφορά μόνο το κτίσμα και την υπεραξία της γης ( διότι η γη δεν απομειώνεται στην αξία της σαν συνάρτηση του χρόνου ) είναι Ανεοδμητου κτίσματος * ( 1- α )T όπου το α το παίρνουμε 3% για κατοικίες ανά έτος , 2% για γραφεία , καταστήματα , 2,5% για τουριστικά και 1,5% για βιοτεχνίες , βιομηχανίες και Τ είναι ο χρόνος παλαίωσης . Τον ίδιο τύπο χρησιμοποιούμε για την υπεραξία της γης λόγω του κτίσματος που υπάρχει πάνω σε αυτήν που και αυτή η υπεραξία με τα χρόνια μειώνεται με ανάλογο τύπο όπως ο πιο πάνω . Η αξία της γης δεν μειώνεται όπως είπαμε . Το άθροισμα των τριών αυτών αποτελεί την αγοραία αξία του πεπαλαιωμένου κτιρίου ( Αξία παλαιού κτιρίου + υπεραξία γης λόγω παλαιού κτιρίου + γη )
Η αξία άμεσης εκποίησης ( forced sale value ) σε ήρεμες συνθήκες κτηματαγοράς είναι 80% , 85% και 90% της αγοραίας ανάλογα με το είδος του ακινήτου ( το 90% για τις κατοικίες ) Το 75% έως 80% παρόλο που είναι πιο αυστηρό , σε περιόδους οικονομικής ύφεσης όπως αυτή που περνάμε , στέκει σαν ποσοστό απομείωσης της αγοραίας . Πιο δόκιμος είναι ο όρος αγοραία και όχι εμπορική αξία παρόλο που στον ορισμό τους δεν υπάρχει διαφορά . Όλα τα ακίνητα έχουν αγοραία αξία , αν όμως τα ακίνητα δεν μπορούν να αποφέρουν εισόδημα , δεν έχουν εμπορική αξία , έχουν όμως αγοραία .Συμπέρασμα την λέξη αγοραία την χρησιμοποιούμε για όλα τα ακίνητα , την λέξη εμπορική σε όσα δύνανται να αποφέρουν εισόδημα . Στο τρίτο ερώτημα δεν καταννοώ απόλυτα την ερώτηση , αλλά εαν το ακίνητο έχει βέλτιστη αξιοποίηση ( και με την αντιπαροχή θεωρητικά την έχει ) γιατί να υπάρχει απόκλιση από τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών . Ας ζητάνε ότι θέλουν οι ιδιοκτήτες . Του εκτιμητή η δουληά είναι να βγάζει τις αξίες χωρίς να λαμβάνει υπόψη του ότι οι ιδιοκτήτες ζητούν στην αντιπαροχή να πάρουν και ποσοστό στους κλεισμένους ημιυπαιθρίους που παράνομα θα κλείσει ο κατασκευαστής . Συνεπώς η αντιπαροχή είναι στρεβλωμένη σε σχέση με το ποιά θα ήταν χωρίς λαθροχειρίες οικοπεδούχων και κατασκευαστών . Από πότε ο ημιυπαίθριος που δεν έχει συμμετοχή στο Σ.Δ έχει ίδια τιμή με τα νόμιμα μ2 της οικοδομής που από πίσω τους έχουν και την αξία ανα μ2 του οικοπέδου ; Κατάλαβες γιατί έτσι όπως εφαρμόζεται η αντιπαροχή , στην πράξη στρεβλώνει τα εύλογα ποσοστά αντιπαροχής που θα έπρεπε ένας κατασκευαστής να δώσει σε έναν οικοπεδούχο ;